银行房产抵押贷款到期还不上，核心是主动协商、分期 / 展期、转贷或卖房止损；千万别断供失联，否则会罚息、征信黑、被起诉、房产低价拍卖。

一、立即做：主动联系银行（逾期前 / 初期最有效）

1. 申请延期 / 展期（最常用）

• 提前 30 天联系客户经理，说明困难（失业、疾病、生意下滑）

• 提供证明：收入流水、失业证、病历、困难证明

• 常见方案：

• 短期延期：暂停月供 1～6 个月，后续补缴（仍计息）

• 延长贷款期限：如 20 年改 30 年，降低月供

• 先息后本：阶段只还利息，减轻压力

2. 贷款重组 / 调整还款计划

• 重新约定利率、期限、还款方式

• 多笔债务整合，统一月供

3. 无本续贷 / 转贷（条件较好可用）

• 房产重新评估、续贷，置换旧贷款，避免逾期

• 转成更低利率产品（如经营贷、公积金贷）

二、短期周转（能快速补上缺口）

• 亲友借款：短期周转，还清银行避免逾期

• 小额低息信贷：正规机构短期过桥（谨慎，避免高息）

三、实在无力偿还：主动卖房止损（比拍卖强）

• 自行出售：

• 与银行沟通，挂牌卖房，用房款还清贷款

• 价格通常比司法拍卖高 20%～30%

• 转按揭：

• 把房子和剩余贷款一起转给买家（需银行同意）

• 以租养贷：

• 出租房屋，用租金覆盖月供，争取缓冲期

四、不还的严重后果（一定要避免）

1. 征信污点：逾期上征信，保留 5 年，以后贷款、信用卡基本被拒

2. 罚息复利：利率上浮 30%～50%，按日计息，债务越滚越大

3. 催收骚扰：电话、短信、上门，影响生活与工作

4. 被起诉 + 拍卖：

• 逾期超 90 天银行大概率起诉

• 法院查封、低价拍卖（市价约 7 折）

• 拍卖款先还本息、罚息、诉讼费、律师费

• 不够部分银行继续追债

5. 失信被执行人（老赖）：

• 限高：不能坐飞机、高铁、住星级酒店

• 子女不能读高收费私立学校，政审受影响

五、关键提醒（保命步骤）

• 黄金期：到期前 30 天、逾期 1～3 个月最易协商成功

• 态度：不失联、不拒接、不逃避，银行更愿协商而非法拍

• 唯一住房：也可能被拍卖；困难家庭可申请 6～12 个月租房补助

• 法律：《民法典》支持借款人申请展期、调整还款方式

六、行动清单（按顺序）

1. 立即算清：欠本金、利息、罚息、到期日

2. 整理困难证明材料（流水、病历、失业证等）

3. 第一时间联系银行客户经理，申请延期 / 展期 / 重组

4. 同步找亲友周转或考虑卖房 / 出租

5. 绝不失联、不拒接、不等待

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